Tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder - een interview met zakenkrant DE TIJD

Investeren in vastgoed, maar u weet niet waar te beginnen? Liever renoveren of toch werken met AirBnb? Met deze tips, waarschuwingen en geboden van vastgoedexperts zetten we u op weg.

Renoveren om te verkopen

Een bouwval kopen voor een prijsje, zelf renoveren en vervolgens met een flinke meerwaarde verkopen: het blijft een populaire formule.

Wees realistisch

Niet iedereen is gemaakt om te renoveren. Het wordt vaak te eenvoudig voorgesteld.

Geef niet op na één gesprek met de bank

Toch is het voor veel jonge mensen met een bescheiden budget nog altijd een goede manier om te starten met investeren in vastgoed, zegt Demi De La Ruelle.  ‘Heb je je huiswerk gemaakt en ben je overtuigd van je project, blijf dan zoeken naar een goede financiële partner. Het is niet omdat één bank je plannen afschiet, dat het niet zal lukken.’

Liever opfrissen

De La Ruelle adviseert om te kiezen voor een pand waarvan de constructie al helemaal in orde is. ‘Velen zijn niet grondig genoeg bij hun zoektocht en lopen tijdens het verbouwen tegen grote werkzaamheden aan, bijvoorbeeld de renovatie van het dak. Dat is een grote investering die je soms moeilijk kan terugverdienen, zeker als er dan geen geld meer over is voor de afwerking.’

‘Met een pand waar je je kan concentreren op de opfrissing van de keuken en de badkamer, loop je minder kans je te vergalopperen. Een mooie afwerking is enorm belangrijk om de aandacht te trekken en mensen de klik te laten voelen bij een rondleiding.’ Dat geldt ook voor inrichting. ‘Een lege woning verkopen is veel moeilijker. Er bestaan nu goede AI-programma’s waarmee je een beeld kan geven van de woning met meubels erin.’

Hou de regelgeving in de gaten

Daarnaast hou je best de plannen van de komende regering in de gaten. ‘Er ligt veel op tafel dat een belangrijke invloed kan hebben op je mogelijk rendement’, zegt Katrien Kempe, zaakvoerder bij vastgoedfederatie BVS. ‘De btw-tarieven van nieuwbouw liggen op tafel, net als de hervorming van registratierechten op regionaal niveau. Die kunnen de aantrekkelijkheid van nieuwbouw versus bestaande woningen beïnvloeden, net als de verhouding tussen de gewesten.’

Het is niet omdat één bank je plannen afschiet, dat het niet zal lukken.

Kopen om te verhuren

Een opbrengsteigendom kopen om op langere termijn te verhuren, blijft een populaire optie. ‘Vaak zijn het mensen die hun hypotheek afbetaald hebben en maandelijks een som kunnen beleggen’, zegt De Waele. ‘Of ouderen die kleiner gaan wonen en het restbedrag in nieuw vastgoed investeren.’

Onderzoek de buurt en de ontwikkelaar

Denk goed na waar je koopt, adviseert De Waele. ‘En dan heb ik het niet alleen over stadscentrum versus randgemeente. Kijk ook hoeveel aanbod er in de buurt is. Als je koopt waar nog meer appartementen in ontwikkeling zijn, zal je je huurprijs misschien moeten laten dalen en dat beïnvloedt je rendement.’

Koop je nieuwbouw, dan verdient de ontwikkelaar een extra check. ‘Heeft de ontwikkelaar andere projecten in de buurt en hoe staat het daarmee? In welke mate is hij verankerd in de buurt? Wie zijn de concurrenten?’

De samenstelling van een appartementsblok kan ook een doorslaggevende factor zijn. ‘Koop je in een appartementsblok, ga dan na of er ook appartementen door de eigenaars zelf bewoond worden. Dat is belangrijk voor de duurzaamheid van je investering.’

Ook als je verhuurt, moet je weten waaraan je begint. Helemaal zelf verhuren is een optie, maar vraagt behoorlijk wat werk. Een tweede mogelijkheid is werken met een makelaar, die de huurder voor jou vindt en vaak ook het contract registreert. ‘Dat kost meestal een maand huur, plus btw’, zegt De Waele.

Nog een optie is werken met een rentmeester. ‘Hij zoekt een huurder en heeft daarbij een incentive om goed te screenen, want hij draait ook op voor het onderhoud van het pand, de inning van de huur en de contacten met de huurder. Dat is goed voor de doorverkoopwaarde van het pand. Voor rentmeesterschap betaal je ongeveer 8 procent van de huurprijs’, zegt Pieter De Waele.  ‘Je moet daarbij jezelf kennen. Ben je niet sterk in de opvolging van je verhuur of zit je met een slechte huurder, dan zal dat ook je rendement negatief beïnvloeden.’

Schat het rendement niet te rooskleurig in

Staar je niet alleen blind op de aankoopprijs, zegt De La Ruelle. ‘Fijn als je een goede koop kan doen, maar neem ook de toekomstige kosten mee in je berekening: kadastraal inkomen, meerwaardebelasting, wanbetaling door huurders, …’

Koop je bij een ontwikkelaar, kijk dan verder dan de cijfers in de brochure, zegt De Waele. ‘Wees voorzichtig als er een stijging van de vastgoedprijzen ingecalculeerd is om de berekening te laten kloppen. Dat soort voorspellingen geeft je geen enkele garantie. Blijf dus realistisch en aarzel niet om gas terug te nemen.’

Omgekeerd is niet alleen het rendement van tel. ‘Als je een appartement aan de kust wil kopen om te verhuren, maar ook om zelf vaak te gebruiken, dan hoef je misschien niet noodzakelijk het hoogste rendement te halen. Niet alles moet een investering zijn.’

Sta juridisch sterk

Zorg ook dat je contract in orde is. ‘Nog te veel verhuurders hebben geen degelijk huurcontract’, zegt De La Ruelle. ‘Ze staan niet stil bij toekomstige struikelblokken, bijvoorbeeld dat de huurder je enkele momenten per week in het pand moet binnenlaten als je het wil verkopen, zodat je het kan tonen aan kopers. Ook een plaatsbeschrijving bij het begin en het einde van het huurcontract is onontbeerlijk, maar wordt nog te weinig gedaan.’

Een mooie afwerking is enorm belangrijk om de aandacht te trekken en mensen de klik te laten voelen bij een rondleiding.

Een tweede verblijf kopen en verhuren

Een appartement kopen op een populaire plek en dat een deel van de tijd verhuren, al dan niet via online platformen als AirBnb, ook daar bestaat toenemend interesse voor.

Pluis de regelgeving uit

Let op voor gemeenschappelijke kosten

De grootste valkuil als je een appartement koopt: de kosten voor de gemeenschappelijke delen. ‘Zorg dat je weet welke investeringen er gepland staan of gedaan moeten worden. Die hebben een grote invloed op je rendement. Kopen in een klein blok kan daarom interessanter zijn dan in een groot.’

Of toch maar een vastgoedfonds?

Zelf verbouwen of verhuren is niet de enige manier om in vastgoed te investeren, zegt De Waele. ‘Niet iedereen is daar graag mee bezig en dat hoeft ook niet. Het is niet onverstandig om je familie te betrekken bij je plannen. Investeren in een woning die kan dienen als kot voor je kinderen en waar ze dan later in kunnen gaan wonen? Mooi, maar ben je zeker dat zij daarop zitten te wachten? Kan je nu al hun toekomstige woonplaats vastleggen? Of oudere mensen die hun kinderen een woning willen nalaten, terwijl die helemaal geen baksteen in de maag hebben.’

‘Er zijn nog zoveel andere mogelijkheden: ook via fondsen kan je perfect in vastgoed beleggen, zonder zelf te moeten beheren. Je kan ook beide doen als vorm van spreiding. Zoals in alle vormen van beleggingen werk je het best met een plan op maat, en volgens je eigen risicoprofiel en wensen. Ook in vastgoed is dat het geval.’